康養計劃:海棠小鎮定位規劃及户型配比調研報告
目錄:
一、廣德市場及周邊競品情況
二、市場小結
三、SWOT分析
四、目標客户羣體分析
五、新項目户型配比建議
一、廣德市場及周邊競品情況
2016-2018,廣德市總體處於老城區擴張階段,祥生、碧桂園等大型房企進駐廣德,樓盤定位方面:剛需+改善佔80%+投資20%;代表樓盤:祥生觀棠府,祥生花澗樾,廣德碧桂園 碧桂園公園裏,碧桂園天譽 春熙湖畔,綏安商業街。價格水平在:7000-8500左右。
2018年起,土拍價格逐次突破歷史,屢創新高,市區改善性需求持續提升,改善型樓盤不斷入市,代表樓盤:祥生君臨府,K2玉蘭灣,碧桂園天譽 廣信和園(規劃中),價格水平在:8500-9000左右
廣德在售樓盤以大面積為主,市場庫存約2100套
春熙湖畔-本地開發房企
車距22公里,物業類型為高層、洋房,目前整體去化90%。前期高層毛坯:6800元/㎡,洋房銷售均價7500元/㎡
客户羣體:
Ø 客户需求以剛需為主;
Ø 客羣來源以市區企事業單位、個體為主,佔比高達70%,同時,洋房等物業類型吸引周邊地緣性客户,佔比為30%;
Ø 客户關注重點在小區價格、性價比。
Ø 開發商 | Ø 安徽春熙置業有限公司 |
Ø 樓盤地址 | Ø 團結東路熙春路交界 |
Ø 佔地面積 | Ø 97畝 |
Ø 總建面 | Ø 16.7萬㎡ |
Ø 容積率 | Ø 1.9 |
Ø 綠化率 | Ø 35% |
Ø 物業類型 | Ø 高層、洋房 |
Ø 主力户型 | Ø 97-163㎡ |
Ø 銷售均價 | Ø 7300元/㎡(捆綁車位) |
Ø 首開時間 | Ø 2017.1.21 |
Ø 户型配比 | Ø 類型 | Ø 面積段 | Ø 户數 | Ø 户數百分比 |
Ø 11F高層 | Ø 三房一衞 | Ø 95㎡ | Ø 44 | Ø 5.13% |
Ø 11F高層 | Ø 三房一衞 | Ø 97㎡ | Ø 66 | Ø 7.70% |
Ø 11F高層 | Ø 三房一衞 | Ø 103-105㎡ | Ø 44 | Ø 5.13% |
Ø 11F高層 | Ø 三房一衞 | Ø 114㎡ | Ø 22 | Ø 2.57% |
Ø 11F高層 | Ø 三房兩衞 | Ø 110-118㎡ | Ø 208 | Ø 45.27% |
Ø 18F高層 | Ø 180 | |||
Ø 11F高層 | Ø 三房兩衞 | Ø 119-128㎡ | Ø 55 | Ø 16.92% |
Ø 18F高層 | Ø 90 | |||
Ø 11F高層 | Ø 四房兩衞 | Ø 142㎡ | Ø 22 | Ø 10.07% |
Ø 18F高層 | Ø 72 | |||
Ø 18F高層 | Ø 四房兩衞 | Ø 170㎡ | Ø 54 | Ø 6.30% |
Ø 合計 | Ø 857 |
碧桂園天譽-品牌房企廣德改善之作
與新項目車距21公里,物業類型為高層、洋房、別墅,目前項目整體去化率70%。在售產品為大户型洋房、高層,近期均價約8400元/㎡。主力面積:140-260㎡。
Ø 客户需求以剛改、改善型為主;
Ø 項目成交客户主要以個體老闆、公務員為主,佔比達60%,有一定經濟能力,看重改善居住環境;
Ø 客户關注重點在於產品、環境。
Ø 開發商 | Ø 廣德晉智房地產開發有限公司 |
Ø 樓盤地址 | Ø 天壽路與桐汭路交叉口 |
Ø 佔地面積 | Ø 226畝 |
Ø 總建面 | Ø 13.9萬㎡ |
Ø 容積率 | Ø 2 |
Ø 綠化率 | Ø 40% |
Ø 物業類型 | Ø 高層、洋房、別墅 |
Ø 主力户型 | Ø 140、180、260㎡ |
Ø 開盤均價 | Ø 精裝8400元/㎡ |
Ø 首開時間 | Ø 2018.2.13 |
户型配比:
户型配比 | 類型 | 面積段 | 户數 | 户數百分比 |
4F疊墅 | 260㎡ | 48 | 6.42% | |
洋房 | 四房兩廳三衞 | 140㎡ | 88 | 11.76% |
洋房 | 五房兩廳兩衞 | 260㎡ | 34 | 4.55% |
17F高層 | 四房兩廳三衞 | 180㎡ | 34 | 4.55% |
17F高層 | 四房兩廳兩衞 | 140㎡ | 544 | 72.73% |
二、市場小結
產品方面:目前廣德地價不斷刷新,品牌房企入住,進一步刺激了廣德市場,客户羣體由早期剛需為主,隨着區域條件、經濟實力、客户認知度的不斷提升,改善型客户不斷增加,對產品追去從過去滿足居住條件轉變為對環境、品牌、服務及面子的追求。
產品面積段主要集中於120~140㎡之間,客户較為青睞,且目前廣德主力在售樓盤顯性庫存約2200套,其中新項目廣信和園、金創新地塊及6號新地塊均未動工,據政府消息,此三宗地塊開盤時間預計將推到10月後。目前市場庫存有限,且以高層、小高層為主,純洋房及高端別墅產品缺失,市場存在一定需求缺口;
價格方面:目前市內配套趨於完善、交通更加便利,價格穩中有升,改善類產品價格在8500-9000左右。
三、SWOT分析
項目優勢
(1)交通優勢:項目毗鄰主幹道,距離高速出口僅500米,交通便利、優勢明顯。
(2)環境優勢:項目周邊無工業佈局,環境氛圍極好,宣木瓜旅遊小鎮已經初具雛形,利於充分發揮優美環境的優越性,打造低密度社區,提高項目調性。
(3)品牌優勢,項目屬於安徽省首批特色小鎮,具備一定知名度和品牌宣貫基礎。
項目劣勢
配套不足:項目周邊10km醫院、學校等大型公共設施較缺乏;
項目市場機會
項目周邊競品較少,且本身具備旅遊、醫療、養老特色配套規劃,可結合項目自身特點,完善生活配套,打造高端低密洋房、墅區,吸引廣德市區及周邊城市改善、投資客羣。
項目威脅
(1)項目位處城郊,離市中心較遠,區域板塊熱度相對較低。
(2)項目整體住宅規模較小,不宜大開大闔,對渠道拓展、營銷資源整合要求較高。
四、目標客户羣分析
以海棠小鎮在該地區的長期經營、且作為首批安徽省特色旅遊小鎮,已經在當地形成了一定品牌影響力,會對周邊改善、養老、投資客户羣體構成產生一定牽引。項目客户羣主要包括高端羣體、投資客、周邊鄉鎮的改善、養老客羣。區域上,主要以廣德市、周邊投資、改善、養老客户為主,其他鄉鎮客户和浙江、上海投資客户為補充。
五、户型配比建議:
通過廣德市場競品推貨主力户型去化速度分析,目前廣德市主力户型以120—140㎡三房、四房為市場主流户型,花園洋房及別墅產品較為稀缺,綜合廣德整體發展及銷量,區域內競品及市場比較受關注的項目,同時結合新項目自身區位及指標,根據周邊客羣特徵經濟技術指標、限高等要求,建議項目產品以低密度花園洋房和別墅相結合,實現快速去化,並追求項目利潤最大化:
洋房(4層)户型以110—120㎡三房為主力,緊抓市場改善、養老客户羣體,填補市場空缺,總價保持相對較低,確保新品快速開盤去化。
採取部分雙拼、獨棟別墅,獨棟別墅220-280平左右面積,滿足高端客户需求。雙拼別墅150-220左右,以在控制總價和體現充分舒適度的前提下同獨棟產品相區分,促進開盤去化。
户型配比建議方案:
根據目前項目規劃,為實現項目產品合理搭配,實現項目利潤最大化,具體户型面積段配比:
產品 | 户型 | 面積段 | 套數 | 比例 |
洋房 | 三房兩衞 | 110-125㎡ | 16 | 17.78% |
三房兩衞 | 126-140㎡ | 16 | 17.78% | |
別墅 | 獨棟 | 220-250 | 12 | 13.33% |
250-280 | 8 | 8.89% | ||
雙拼 | 150-180 | 20 | 22.22% | |
180-220 | 18 | 20.00% |
在户型選取思路上,充分利用項目低密度、點狀供地特點,拉寬項目面寬,保證多室朝南、南北通透,附贈入户花園、主卧大露台,首層及二層設置前後花園,最大化增加產品附加值。
户型排布:
洋房S38-6
洋房S38-7
獨棟別墅A1-2:250平米
獨棟別墅A2-6:280平米
雙拼別墅C1-2-4:152平
雙拼別墅B4-6:212平