洮南市人民法院万宝法庭
马骁骁
【案例标题】买卖农村未办理不动产登记的自建房屋的依法应受保护
【案例名称】徐凤山诉孙立平买卖合同纠纷
【主审法官】马骁骁
【推荐理由】买卖农村未办理不动产登记的自建房屋的行为发生在自行达成协议的基础上，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，农村房屋满足买卖合同构成要件，不因未办理不动产登记而对抗买卖关系。
【关 键 词】买卖合同 产权登记不动产登记
【案情摘要】2016年9月22日孙某与徐某签订房屋买卖合同，其内容为：“甲方：孙某，乙方：徐某；甲方与乙方为前后院邻居，乙方委托甲方在两家之间建房，这两家之间盖的房子面积大约60平米，盖完了前院归甲方所有，后院归乙方所有。房子盖完了乙方付甲方购房费壹拾二万元人民币，￥120000.00。现由于乙方经济方面困难不能一次性付清房款。现特意签订协议：等房子盖完了乙方先付甲方陆万元整，￥60000.00。剩余的陆万元在公历2017年12月31日之前一次性付清。不得违约，如果出现违约，甲方先前盖的房子所有权归甲方所有。且在乙方没交清盖房费之前，乙方不得将这房子转卖他人，如果转卖发生的法律责任由乙方单方面承担。”合同签订后，孙某已按照合同的约定将房交给徐某，徐某也支付了60000.00元交给孙某。现徐某以房屋未办理不动产登记为名，要求和孙告解除合同并返还已支付房款，被孙某拒不同意，故原告诉至法院，单方要求与被告解除房屋买卖合同并赔偿装修投入。
【争议要点】农村自建房屋未办理不动产登记是否可以导致其买卖关系无效
【裁判要点】原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告现以被告所出卖房屋未取得房屋所有权证为由欲解除合同，根据《合同法》规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”据此可见，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，仅表明该不动产存在权利瑕疵，且这种瑕疵是可以通过有权机关依程序依权补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，与合同是否具有法定效力非同属法律关系。房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条
【生效文书】（2018）吉0881民初496号
（2018）吉08民终621号